市政工程和公用事業(yè)類信托相對(duì)安全
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-07-09
杭州：房產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)漸顯 投資者需謹(jǐn)慎
市政工程和公用事業(yè)類信托相對(duì)安全
“杭州某信托公司不久前有產(chǎn)品被叫停了?！弊蛱?，知情人士向記者透露了一起信托產(chǎn)品被管理機(jī)構(gòu)暫停的事件。我省范圍內(nèi)雖然還沒(méi)有發(fā)生過(guò)信托公司違規(guī)的事情，但其他地方出現(xiàn)的一些違規(guī)事件，還是提醒了投資者注意規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)這位知情人士透露，杭州某信托公司被叫停的是一個(gè)房產(chǎn)信托產(chǎn)品，該產(chǎn)品由于審批時(shí)“四證不全”被銀監(jiān)會(huì)暫停，不過(guò)現(xiàn)在該產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)售完畢。
近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)發(fā)生數(shù)起信托公司違規(guī)事件，其中影響最大的是金新信托“乳品股權(quán)收購(gòu)計(jì)劃”意外受阻，到期無(wú)法償付8600萬(wàn)元本金及收益。該事件至今仍懸而未決。
無(wú)論是全國(guó)范圍內(nèi)的重大違規(guī)事件，還是杭州某公司產(chǎn)品的短期被暫停，都提醒廣大投資者，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待信托投資；尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于高位，一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，再去投資房地產(chǎn)信托顯然要冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。
房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)較大
房產(chǎn)公司的自有資金一般是比較少的，通?？裤y行貸款開(kāi)發(fā)，但是國(guó)家連續(xù)抬高銀行房貸的門(mén)檻，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金比較緊張。于是，很多房產(chǎn)公司紛紛通過(guò)信托的渠道募集資金。
如何評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)？業(yè)內(nèi)人士介紹，有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)得比較到位，就缺最后一筆錢(qián)竣工，這時(shí)來(lái)做信托計(jì)劃，風(fēng)險(xiǎn)就比較小。而有的開(kāi)發(fā)商做信托的時(shí)候處于開(kāi)發(fā)初期，資金簡(jiǎn)直沒(méi)有著落，借錢(qián)給它就十分危險(xiǎn)了。
業(yè)內(nèi)人士介紹，一些房產(chǎn)商往往是到了實(shí)在無(wú)法從銀行借到錢(qián)的地步，才會(huì)想到信托。因?yàn)橥ㄟ^(guò)信托的途徑，付給委托人的收益和管理費(fèi)等，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息。房產(chǎn)商如果有足夠的信用和抵押物給銀行借足夠的貸款，是不愿意去做信托的。換而言之，部分銀行往往是因?yàn)橛X(jué)得把錢(qián)借給這個(gè)房產(chǎn)商太危險(xiǎn)才拒絕他的。
有房產(chǎn)公司要開(kāi)發(fā)鬧市區(qū)的一塊商業(yè)用地，銀行規(guī)定要四證齊全才能貸款，房產(chǎn)商當(dāng)時(shí)已有三證，就等拆遷完成后可拿開(kāi)工證。結(jié)果因?yàn)橛幸粦糸_(kāi)出天價(jià)以致拆遷一拖再拖。隨后，銀行貸款政策發(fā)生變化，明確通知該房產(chǎn)商即使四證齊全了也不一定能放款。像這樣的案例，在當(dāng)前的背景下時(shí)有發(fā)生。如果那個(gè)房產(chǎn)公司發(fā)了信托計(jì)劃，可想而知它將來(lái)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)有多大。
一些房地產(chǎn)信托即使有實(shí)物擔(dān)保也不一定安全。因?yàn)槟愫茈y肯定它拿出來(lái)抵押的××大樓是否還欠了其他債務(wù)。根據(jù)我國(guó)法律，如果公司破產(chǎn)清算，第一清償順序是工程建筑承包人、民工工資等，其次是政府稅費(fèi)、銀行，接下來(lái)才是一般債權(quán)人，信托就屬于一般債權(quán)人。在這樣的情況下，擔(dān)保能起的作用其實(shí)不大。
哪些信托項(xiàng)目比較安全？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托項(xiàng)目也不是個(gè)個(gè)都有高風(fēng)險(xiǎn)的。最安全的信托項(xiàng)目是市政工程項(xiàng)目，尤其是列入國(guó)家級(jí)計(jì)劃的，或者干脆是國(guó)家投資的計(jì)劃，比如世博會(huì)的項(xiàng)目、國(guó)道建設(shè)和大型環(huán)保項(xiàng)目等。其次是公用事業(yè)類、水電煤工程或者垃圾處理等。這些工程和民生相關(guān)，更重要的是這些項(xiàng)目是壟斷的，總有錢(qián)賺，如果虧了也會(huì)調(diào)高水、電、煤價(jià)格來(lái)補(bǔ)償。接下來(lái)比較安全的是有上市公司或者知名大企業(yè)進(jìn)行信用擔(dān)保的項(xiàng)目。因?yàn)樾磐械囊淮箅[患就是信息不對(duì)稱，如果關(guān)聯(lián)的一方是上市公司，因?yàn)樵摴居行畔⑴读x務(wù)，會(huì)相對(duì)好一些。
(xintuo摘自今日早報(bào))